Possuir uma casa tem sido parte integrante da realização do Sonho Americano, mas uma combinação de forças está frustrando esse objetivo para muitos. Os principais conspiradores: preços implacavelmente elevados da habitação; altas taxas hipotecárias que sobem junto com as taxas de juros, mas não caem paralelamente; um fenómeno de aprisionamento hipotecário que restringe a oferta de casas disponíveis para venda e, assim, aumenta os preços das casas; leis de zoneamento rígidas; e custos de construção mais elevados. Estão a ser feitos esforços para aliviar as restrições à oferta, mas os maiores benefícios virão da domesticação da inflação.
Especialistas da Wharton School da Universidade da Pensilvânia se aprofundaram nessas questões em um evento intitulado “Imóveis, taxas de juros e a mudança do sonho americano”, em 4 de dezembro de 2024. O painel incluiu Joseph Gyourko, professor de economia imobiliária, financeira e empresarial da Wharton. e políticas públicas, e Susan M. Wachter, professora de imóveis e finanças da Wharton e codiretora do Penn Institute for Urban Research. A professora imobiliária da Wharton, Maisy Wong, moderou o evento. Foi o terceiro evento de uma nova série da Wharton chamada “Policies That Work”.
Assista ao painel completo ou leia algumas conclusões importantes abaixo:
Por que as taxas de hipoteca não caíram?
As taxas hipotecárias reflectem os prémios que os credores e investidores pretendem para cobrir os riscos que enfrentam, incluindo a taxa de inflação e as expectativas de inflação, a volatilidade das taxas de juro e uma corrida ao pré-pagamento se as taxas de juro descerem.
Em agosto de 2024, a Reserva Federal começou a reduzir a taxa dos fundos federais de curto prazo, com o corte mais recente colocando-a na faixa de 4,5% a 4,75%, mas a taxa hipotecária de 30 anos permaneceu em cerca de 7%. A taxa dos Fed funds reflete a taxa overnight à qual os bancos emprestam uns aos outros para cumprir os requisitos de reservas. “Quer o Fed tenha cortado as taxas de curto prazo ou não… você deveria esperar taxas hipotecárias de 6% a 7% por um tempo”, disse Gyourko.
As taxas hipotecárias não acompanham a taxa dos fundos do Fed porque seguem uma matemática diferente. Os investidores que trazem o dinheiro para hipotecas usam como ponto de referência a taxa dos títulos do Tesouro a 10 anos, que está agora em 4,28% e já tem em conta os riscos associados à inflação e ao crescimento da produtividade.
Mas têm de ser compensados pelos riscos adicionais provocados pelo prazo mais longo de uma hipoteca de 30 anos. Esses riscos vão em ambas as direções: uma é o risco de uma taxa de inflação mais elevada, em que os mutuários mantêm taxas hipotecárias mais baixas e não refinanciam, o que é chamado de efeito de aprisionamento hipotecário.
“Isso é exatamente o que vimos na crise em que estamos agora”, disse Wachter. “Todos estão mantendo suas hipotecas de 4%, 5%, 3%, diminuindo a oferta, mas a esperada queda nas taxas que facilitará a oferta aumenta o risco para o investidor, devido aos pré-pagamentos, e isso está mantendo a taxa de hipoteca prêmios ao longo de 10 anos (Tesouro) em alta.”
Se as taxas de juro caírem, isso não será uma boa notícia para esses investidores, porque trará um risco de pré-pagamento: os mutuários refinanciarão as suas casas às novas taxas baixas e reembolsarão as suas hipotecas mais antigas e mais caras.
“Portanto, num ambiente volátil, estamos presos a taxas (hipotecárias) de 6% a 7% por agora e nos próximos meses, apesar do facto de o Fed ter diminuído (a taxa de fundos) em 25 pontos base”, disse Wachter. disse.
Como as altas taxas hipotecárias estão causando escassez de moradias
Taxas hipotecárias mais altas estão causando escassez de moradias, observou Wachter. Com o efeito de aprisionamento das hipotecas, as pessoas ficam em suas casas. Isso reduziu a oferta de casas para venda, o que por sua vez aumentou os preços das casas.
A redução na mobilidade devido ao efeito lock-in é grande, com Gyourko colocando essa queda entre um quarto e um terço. Gyourko observou que 80% a 90% de todas as vendas de casas a cada ano provêm do estoque existente, portanto, uma queda de 30% na parcela de proprietários existentes que se mudam a cada ano implica que mais de um quarto das casas listadas para venda não estão disponíveis. agora.
As casas recém-construídas correram para preencher essa lacuna e a sua oferta como percentagem das compras totais aumentou substancialmente para um máximo histórico, disse Wachter. Mas essas novas construções não são suficientes para aliviar significativamente a crise na oferta de habitação. O que piora a situação em alguns mercados costeiros com oferta limitada, como Boston, São Francisco e Los Angeles, é o quase congelamento da construção de novas habitações, graças a regras rigorosas de zoneamento e licenciamento. Nos mercados imobiliários com licenciamento mais fácil, as novas construções estão a aumentar a densificação e essas casas – que podem incluir apartamentos de vários andares e moradias em banda – são mais caras de construir.
A procura de habitação é agora elevada e a oferta é escassa. “Temos um vento favorável em nossa demografia; os milênios estão no auge da aquisição de casas e eles estão comprando”, disse Wachter. Mas ela esperava que essa tendência mudasse ao longo da próxima década, com o esgotamento da procura reprimida. Como primeiros sinais dessa mudança iminente, “estamos a assistir a uma queda na procura pelo ensino superior… e, daqui para frente, veremos isso traduzir-se num declínio na procura de habitações iniciais, mas isso será a longo prazo e não é relevante para esta geração de compradores de casas pela primeira vez”, previu ela.
Enfrentando o desafio da acessibilidade
Gyourko citou estimativas de uma empresa de consultoria de engenharia chamada RSMeans de que uma casa básica de 1.800 pés quadrados nos subúrbios de Atlanta custaria US$ 250 mil para ser construída em 2020, incluindo terreno e lucro do desenvolvedor; essa mesma casa custou US$ 302.000 em 2023 – um aumento de 21%, sem ajuste pela inflação. A maior parte desse aumento ocorreu porque “os custos trabalhistas dispararam”, e não tanto por causa dos custos de terrenos e materiais, explicou ele.
Wachter destacou que, embora a estimativa do RSMeans seja o custo médio, os desenvolvedores hoje estão maximizando a produção e cobrando o preço de custo marginal, que é superior ao custo médio. “A casa nova equivalente hoje, em comparação com 2019, é 50% mais cara”, disse ela.
Num esforço para satisfazer as necessidades do mercado, os promotores estão a construir casas mais acessíveis, reduzindo o tamanho das casas e diminuindo os acabamentos. “Pela primeira vez, o preço de uma casa nova não é superior ao das casas existentes, o que nos diz que as empresas de construção estão a construir para o mercado”, disse Wachter. As construtoras estão reduzindo o tamanho das casas e usando lotes menores. Além disso, recentemente, as margens têm diminuído, à medida que os construtores enfrentam resistência aos preços do comprador. “Estamos no nível mais baixo dos últimos 40 anos em termos de acessibilidade, e é por isso que a geração mais jovem está a ter dificuldade em tornar-se proprietária de uma casa.”
“Costumávamos ser bastante acessíveis”, disse Wachter, lembrando que o rácio médio entre o rendimento e o preço de uma casa nos EUA costumava ser de cerca de 3:1, onde uma família com um rendimento anual de 30 mil dólares podia comprar uma casa de 100 mil dólares. Mas essa proporção subiu para níveis de 5:1 e superiores, especialmente “nos mercados onde existem empregos”, disse ela. Mesmo assim, os EUA são mais acessíveis do que a maior parte do resto do mundo, especialmente nas cidades de primeiro nível da China, Singapura e Coreia do Sul, onde essa proporção pode ser de 10:1 ou mais.
Alternativas para aumentar a oferta de habitação
“Sempre pensamos que o fornecimento é uma forma de nos ajudar a melhorar a acessibilidade”, disse Wong. Embora as duras leis de zoneamento, o bloqueio de hipotecas e a densificação restrinjam a oferta de habitação, estão a surgir algumas alternativas. Uma delas são incorporadoras de renome que oferecem aluguel para uma única família como opção de propriedade de uma casa; é digno de nota que proprietários institucionais como Invitation Homes e American Homes 4 Rent entraram em um segmento de mercado que tradicionalmente tem sido uma atividade familiar, disse Gyourko.
O aluguel unifamiliar também é uma opção viável para famílias jovens com filhos que desejam morar em uma casa unifamiliar em um bom distrito escolar, mas não têm meios financeiros para comprar uma. “Possuir uma casa é historicamente algo com o qual nos conectamos como o sonho americano”, disse Wong. “Mas as pessoas podem querer viver onde há oportunidades. Isso também faz parte do sonho americano. E alugar pode lhe dar acesso a oportunidades.”
Muitos estados estão experimentando soluções para aumentar a oferta de moradias. Uma delas é permitir que os proprietários construam as chamadas “unidades habitacionais acessórias” em seus quintais. Califórnia, Nova York e Washington estão entre os estados que permitem tal construção. “Esta é outra maneira de se tornar proprietário de uma casa e ganhar algum dinheiro com o aluguel”, disse Wachter.
Noutra medida para aliviar as restrições à oferta, alguns estados também começaram a restringir a capacidade das localidades de terem leis de zoneamento rigorosas, disse Gyourko. Mas essas soluções para aumentar a oferta de habitação necessitarão de uma intervenção governamental activa com apoio político; as forças do mercado por si só não resolverão o problema, sublinhou. “Nos Estados Unidos não existe um setor habitacional informal. Então, é nas licenças que tudo começa”, acrescentou.
A tecnologia de construção também está a contribuir: empresas como a Greystar estão a migrar para a construção modular de edifícios de apartamentos, o que traz benefícios como o aumento da produtividade, a redução do desperdício e um tempo de colocação no mercado mais rápido.
Wachter listou o controlo da inflação como o principal pré-requisito para aliviar pagamentos de hipotecas mais elevados, juntamente com a redução das restrições à oferta de habitação. “(É) muito doloroso reduzir a inflação, mas reduzir a inflação e reduzir as expectativas de inflação é uma parte necessária da solução”, disse ela. “Assim que tivermos as expectativas de inflação a longo prazo resolvidas de volta ao nível de 2%, então teremos não apenas taxas de 10 anos, mas também a taxa hipotecária cairá à medida que a volatilidade da taxa de juros diminuir, e teremos um libertação da oferta e aumento da mobilidade.” Se a domesticação da inflação levar a taxas de juro mais baixas, o efeito de aprisionamento das hipotecas também será eliminado, levando a um aumento substancial na oferta de habitação, acrescentou ela.
(Conhecimento na Wharton publicou este artigo pela primeira vez.)
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